Immobilien-Ratenkauf mit späterer Eigentumsübertragung.
Contract for Deed: Vorlage für einen Immobilien-Ratenkauf in den USA
Ein Contract for Deed ist ein Ratenkaufvertrag über ein US-Grundstück, bei dem der Verkäufer den Kaufpreis selbst finanziert. Der Käufer zieht meist sofort ein und zahlt in Raten, das Eigentum geht aber erst nach vollständiger Zahlung über. Die Vorlage erfasst Parteien, Grundstück, Finanzierung, laufende Pflichten und die spätere Übertragung.
Worum es geht.
Ein Contract for Deed ist ein Ratenkaufvertrag über ein US-Grundstück, bei dem der Verkäufer den Kaufpreis selbst finanziert. Der Käufer zieht meist sofort ein und zahlt in Raten, das Eigentum geht aber erst nach vollständiger Zahlung über. Die Vorlage erfasst Parteien, Grundstück, Finanzierung, laufende Pflichten und die spätere Übertragung.
Dies ist eine Vorlage, keine Rechtsberatung. Lassen Sie das fertige Dokument vor der Verwendung von einem Anwalt vor Ort prüfen und bei Bedarf an Ihren Fall anpassen.
Wann Sie das Dokument brauchen.
- Sie verkaufen ein Haus oder Grundstück in den USA und finanzieren den Kaufpreis selbst
- Ein Käufer erhält keinen Bankkredit und möchte in Raten zahlen
- Ihre US-Gesellschaft erwirbt Land von einem Privatverkäufer gegen Ratenzahlung
- Sie möchten Zinssatz, Laufzeit und Sonderzahlungen schriftlich festhalten
- Besitzübergabe und Eigentumsübergang sollen zeitlich auseinanderfallen
Was hineingehört.
- Objektart, geplante Nutzung durch den Käufer, Bundesstaat und Sprache
- Verkäufer und Käufer mit Art der Partei, Anschrift und Vertretung sowie Abwicklungsstelle
- Grundstück mit Anschrift, Legal Description, Parcel-Nummer, Zubehör und Eigentumsnachweis
- Bestehende Belastungen und Offenlegungen zu Zustand und Mängeln
- Kaufpreis, Anzahlung, Zinssatz, Zahlungsrhythmus, Laufzeit und Tilgungsmodell
- Sonderzahlungen, Verbuchung der Raten und vorzeitige Rückzahlung
- Besitzübergabe, Grundsteuern, Versicherung, Instandhaltung und Nutzungsgrenzen
- Voraussetzungen der Eigentumsübertragung, Titelprüfung, Registrierung und Verfahren bei Zahlungsverzug
- Unterzeichnung mit Ort, Datum und Beglaubigung
Was häufig schiefgeht.
- Belastungen ignoriert: Hat der Verkäufer noch eine Hypothek, kann der Käufer trotz voller Zahlung leer ausgehen. Klären Sie Ablösung und Zustimmung des Gläubigers vorab.
- Vertrag nicht registriert: Ohne Eintragung eines Vertrags oder Memorandums beim County ist der Käufer gegenüber Dritten schlecht geschützt.
- Verbraucherschutz übersehen: Für selbst genutzte Wohnhäuser gelten in mehreren Bundesstaaten besondere Regeln zu Offenlegung und Verzug.
- Unklare Tilgung: Ohne Ratenplan und jährliche Abrechnung entstehen schnell Streit um Restschuld und Zinsen.
- Rückabwicklung pauschal geregelt: Ob gezahlte Raten bei Verzug verfallen dürfen, hängt vom Recht des Bundesstaats ab.
So nutzen Sie die Vorlage.
- 01Lassen Sie einen Title Report erstellen und klären Sie bestehende Belastungen.
- 02Legen Sie Kaufpreis, Anzahlung, Zins und Laufzeit fest und füllen Sie die Vorlage aus.
- 03Lassen Sie den Vertrag von einem Anwalt im Bundesstaat des Grundstücks prüfen.
- 04Unterzeichnen Sie mit Beglaubigung und registrieren Sie Vertrag oder Memorandum beim County.
- 05Nach der letzten Rate überträgt der Verkäufer das Eigentum per Deed.
Fachbegriffe kurz erklärt.
- Legal Title / Equitable Title
- Rechtliches Eigentum, das beim Verkäufer bleibt, und das wirtschaftliche Anwartschaftsrecht des zahlenden Käufers.
- Balloon Payment
- Größere Schlusszahlung, mit der die Restschuld am Ende der Laufzeit beglichen wird.
- Memorandum of Contract
- Kurzfassung des Vertrags, die beim County registriert wird, um Dritte über das Recht des Käufers zu informieren.
Häufige Fragen.
Der Käufer erhält zunächst nur Besitz und ein vertragliches Recht auf Übertragung. Das rechtliche Eigentum (Legal Title) bleibt beim Verkäufer, bis der Kaufpreis vollständig bezahlt ist; erst dann wird eine Übertragungsurkunde ausgestellt.
Die Begriffe werden oft gleichbedeutend verwendet, ebenso Installment Land Contract oder Agreement for Deed. Gemeint ist jeweils ein Ratenkauf, bei dem der Verkäufer finanziert und das Eigentum später übergeht.
Der Verkäufer erhält laufende Zinseinnahmen und behält bis zur letzten Rate das Eigentum als Sicherheit. Dafür trägt er das Risiko, dass der Käufer nicht zahlt, und muss sich bei Verzug an die gesetzlichen Verfahren halten.
Meist übernimmt der Käufer als Nutzer Grundsteuer, Versicherung und Instandhaltung. Das sollte ausdrücklich im Vertrag stehen, zusammen mit regelmäßigen Nachweisen an den Verkäufer.
Ob eine Registrierung vorgeschrieben ist, regelt jeder Bundesstaat selbst. Unabhängig davon schützt die Eintragung des Vertrags oder eines Memorandums beim County den Käufer gegen spätere Belastungen durch den Verkäufer.
Ja, das ist dringend zu empfehlen. Ratenkäufe über Wohnimmobilien unterliegen in vielen Bundesstaaten besonderen Pflichten zu Offenlegung, Zinsen und Verzug. Ein Real Estate Attorney im Bundesstaat des Grundstücks prüft, ob Ihr Vertrag diese einhält.
Mehr als eine Vorlage.
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Was daneben liegt.
- Vorlage
Deed of Trust – Immobiliensicherheit.
Ein Deed of Trust ist eine in vielen US-Bundesstaaten übliche Grundstückssicherheit für ein Darlehen.
- Vorlage
Tilgungsplan.
Ein Tilgungsplan (Amortization Schedule) zeigt für jede Monatsrate, welcher Teil auf Zinsen und welcher auf die Rückzahlung des Kapitals entfällt, und wie hoch die Restschuld danach ist.
- Vorlage
US-Warenkaufvertrag.
Ein US-Warenkaufvertrag (Purchase Agreement) regelt den Verkauf beweglicher Sachen zwischen Verkäufer und Käufer, von Preis und Anzahlung über Lieferung und Prüfung bis zu Eigentums- und Gefahrübergang.