Investitionen.
Vier Anlageklassen. Vier Strukturen. Eine Steuerlogik.
Der US-Markt bietet Zugänge, die es in Europa nicht gibt: verzinsliche Steueransprüche, Zwangsversteigerungen, Syndication-Deals. Wer versteht, wie sie ineinandergreifen, findet nachvollziehbare Renditen jenseits klassischer Immobilien.
Warum US-Investitionen tragen können.
Der US-Markt ist tief, rechtlich klar geordnet und öffentlich dokumentiert. Grundstückseinträge, Steuerlisten, Zwangsversteigerungen — fast alles ist Aktenzeichen, öffentlich, prüfbar. Das erlaubt Anlagen, die in Deutschland nicht möglich sind: der Kauf einer Grundsteuerforderung, der Zuschlag auf einer Auktion in Miami, ein Mezzanine-Darlehen an einen Sponsor in Austin.
Für Nicht-Amerikaner öffnet sich der Zugang über eine US-LLC. Die Struktur bestimmt Steuerbelastung und Haftungslage — mehr als die Anlage selbst.
Vier Zugänge.
Von Fixed Income über Real Estate zu Equity — alle über eine US-LLC zugänglich.
- Fixed Income
Tax Liens.
Verzinsliche Ansprüche gegen säumige Grundsteuerschuldner. Verzinsung 8–36 Prozent per Statut. Rückzahlung durch den Grundstückseigentümer.
12–36 Monate - Real Estate
Tax Deeds.
Direkter Grundstückserwerb aus Zwangsversteigerung. Startpreis oft 10–30 Prozent des Marktwerts. Erfordert lokale Marktkenntnis.
Sofortiger Eigentumsübergang - Debt
Private Lending.
Direktdarlehen an Immobilieninvestoren. Besicherung durch Deed of Trust. Zinsen 8–14 Prozent per annum bei 60–70 Prozent LTV.
6–24 Monate - Equity
Syndication Deals.
Minderheitsbeteiligungen an Multi-Family-Projekten von Sponsoren. Preferred Return 6–8 Prozent, IRR-Ziel 12–18 Prozent.
5–7 Jahre
Vier Wege, Kapital zu ordnen.
Die Struktur entscheidet über Haftung, Steuer und Anonymität. Die Wahl folgt dem Volumen, nicht dem Geschmack.
- LLC pro Deal
Haftungsseparierung.
Jede Immobilie in eine eigene LLC. Bei Klage bleibt der Schaden im Silo. Standard bei erfahrenen US-Investoren.
- Series LLC
In Wyoming, Delaware, Texas.
Eine Muttergesellschaft mit rechtlich getrennten „Series“. Kostet einmal eine LLC-Registrierung, aber getrennte Buchführung ist Pflicht.
- Holding
Wyoming über allem.
Eine Wyoming-Holding als Muttergesellschaft. Anonymität durch Wyoming Statutes, konsolidierte Steuererklärung möglich.
- Land Trust
Zusätzliche Anonymität.
In Florida, Illinois, Texas verbreitet. Das Grundstück wird im Namen eines Trusts eingetragen — der Beneficiary bleibt privat.
Vier Größen im Blick.
FIRPTA, ECI, Capital Gains, Depreciation — die vier Punkte, an denen sich die tatsächliche Nach-Steuer-Rendite entscheidet.
- Withholding
FIRPTA.
Verkauf einer US-Immobilie durch Nicht-Ansässige: 15 Prozent Einbehalt vom Verkaufspreis, refundierbar über Form 8288-B.
- Mietertrag
ECI oder NECI.
Bei aktivem Management (viele Deals, US-Manager): ECI. Bei passiver Verwaltung: NECI mit 30 Prozent Withholding — meist ungünstiger.
- Capital Gains
Federal + State.
Long-Term Capital Gains 20 Prozent Federal ab 12 Monaten Haltedauer. State-Zuschläge je nach Belegenheit (Florida: 0 Prozent, New York: bis 10,9).
- Depreciation
Steuerlicher Hebel.
Wohnimmobilien werden über 27,5 Jahre linear abgeschrieben, Gewerbe 39 Jahre. Cost Segregation beschleunigt auf 5–15 Jahre.
Struktur vor Erwerb.
Der häufigste Fehler ausländischer Investoren: Erst kaufen, dann strukturieren. Wer eine Immobilie unter eigenem Namen erwirbt und später in eine LLC überträgt, löst Grunderwerbsteuer und mögliche FIRPTA-Nachfragen doppelt aus.
Die Reihenfolge ist immer: LLC gründen, Konto eröffnen, EIN, dann Erwerb. Bei Tax Liens und Tax Deeds ist die LLC vor der Bieterregistrierung Pflicht — Countys akzeptieren keine Umschreibung nach Zuschlag.
Was Investoren fragen.
Acht Fragen, die im Erstgespräch immer wieder kommen.
Tax Liens sind verzinsliche Forderungen, die ein County versteigert, wenn ein Grundstückseigentümer die Grundsteuer nicht zahlt. Der Käufer des Liens erhält einen Zinsanspruch (per Statut zwischen 8 und 36 Prozent p.a.) und kann bei ausbleibender Zahlung nach einer Redemption Period (meist 1–3 Jahre) das Grundstück beanspruchen.
Was daneben liegt.
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Investment Concierge.
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Tax Liens.
Fixed-Income-Ansprüche gegen säumige Steuerschuldner.
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