Tax Liens.
Verzinste Ansprüche. Staatlich geregelt. Grundpfandrechtlich gesichert.
Kontext.
Ein Tax Lien ist kein Kredit, sondern ein Anspruch: der County versteigert das Recht, die offene Grundsteuer für den säumigen Eigentümer zu bezahlen. Bis zur Ablösung verzinst sich das Kapital gesetzlich — zwischen 8 % und 36 % pro Jahr, je nach Bundesstaat. Wird nicht abgelöst, kann der Lien in Eigentum übergehen. Das klingt einfach. Es wird tragfähig, wenn Vehikel, County, Objektprüfung, Bietgrenze und Fristenkalender vor der ersten Auktion stehen. Wir bauen die Strecke, nicht das Investment.
So läuft es.
Von der ersten Auktion bis zum verzinsten Portfolio: sechs bis zwölf Monate.
- 01
Vehikel und Vorlauf
US-LLC, EIN, US-Konto, ITIN falls nötig. Ohne diese Kette ist keine Auktion zugänglich — auch keine Online-Auktion.
- 02
Bundesstaat wählen
Zinssatz, Ablösefrist, Vollstreckungsweg, Foreclosure-Verfahren. Florida, Arizona, Illinois, Maryland unterscheiden sich stark — wir vergleichen drei bis fünf Counties auf Ihrer Zielrendite.
- 03
Katalog prüfen
Vor jeder Auktion: Lage, Nutzung, Titel-Historie, konkurrierende Lasten, Bau- und Sanierungsstand. Jedes Objekt einzeln, mit Belegen.
- 04
Bietstrategie
Obergrenze pro Objekt, Diversifikation über Counties, Handling der „premium bid“- oder „interest-down“-Auktionen. Dokumentiert, nicht improvisiert.
- 05
Erwerben und halten
Zahlung an den County, Ausstellung des Certificate, Ablage in der LLC. Fristenkalender: Ablösung, Verzinsung, Foreclosure-Fenster.
- 06
Vollstrecken oder ablösen lassen
Bei Ablösung: Kapital plus gesetzlicher Zins zurück. Bei Nicht-Ablösung: Vollstreckungsweg zum Deed. Beides braucht Rechtsberatung im County — wir stellen die Verbindung.
Was oft falsch verstanden wird.
- BehauptungTax Liens sind risikolos, weil grundpfandrechtlich gesichert.
- TatsächlichDas Kapital ist besichert, das Objekt aber nicht geprüft. Wer ohne Titel- und Objektanalyse bietet, riskiert wertlose Grundstücke oder konkurrierende Bundes-Liens.
- Behauptung36 % Zinsen bekommen alle.
- TatsächlichDer Maximalzins gilt nur bei „bid-down“-Auktionen ohne Wettbewerber und wird faktisch fast nie realisiert. Kalkulieren Sie mit 6 % bis 12 % effektiv nach Wettbewerb.
- BehauptungIch brauche keine LLC, ich biete privat.
- TatsächlichFast alle Counties verlangen ein US-Vehikel mit EIN und US-Konto für Registrierung und Auszahlung. Privatbieten aus dem Ausland scheitert regelmäßig an KYC oder Auszahlungssperre.
- BehauptungWer den Lien hält, wird automatisch Eigentümer.
- TatsächlichDer Übergang zum Deed erfordert ein aktives Foreclosure-Verfahren nach County-Recht, inklusive Anwaltskosten und Fristwahrung. Wer die Frist verschläft, verliert Kapital und Zinsanspruch.
Ein Beispiel.
„Nach neun Monaten Portfolio aus vierzehn Liens in drei Counties. Elf Ablösungen mit gesetzlichem Zins, drei in laufender Verzinsung. Effektiv 9,1 % nach Wettbewerb und Gebühren."
- Portfolio
- 14 Liens
- Counties
- 3
- Effektiv p. a.
- 9,1 %
- Ausfälle
- 0
An dieser Stelle im Weg.
Jede Lösung hat einen Vorgänger und einen Nachfolger. Nicht als Verkaufsleiter, sondern als sachliche Reihenfolge, in der die Dinge tragen.
Was enthalten ist.
Ein Preis, ein Umfang, ein Ansprechpartner. Keine Zusatzpositionen, die im Kleingedruckten auftauchen.
Recherche, Bieterstrategie und Verwaltung von Tax-Lien-Zertifikaten in ausgewählten US-Counties.
Alle Preise netto · zzgl. USt. wo anwendbar · keine versteckten Positionen
- County- und Auktions-Auswahl
- Due Diligence pro Lien
- Bieterstrategie und Ausführung
- Verwaltung Zertifikate + Rückzahlungen
- Reporting Quartal + Jahresende
- Steuerkoordination DE/US
Was Unternehmer fragen.
Ein staatlich verbriefter Anspruch gegen einen Grundstückseigentümer, der seine Grundsteuer nicht bezahlt hat. Wird der Lien nicht abgelöst, kann er in Eigentum übergehen.
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