Deed of Trust – Immobiliensicherheit.
Deed of Trust: Vorlage zur Besicherung eines Darlehens mit US-Immobilien
Ein Deed of Trust ist eine in vielen US-Bundesstaaten übliche Grundstückssicherheit für ein Darlehen. Der Eigentümer (Trustor) überträgt ein Sicherungsrecht an einen neutralen Trustee, der es für den Darlehensgeber (Beneficiary) hält, bis das Darlehen zurückgezahlt ist. Die Vorlage erfasst Beteiligte, Schuldurkunde, Grundstück, Pflichten, Ausfall und Freigabe.
Worum es geht.
Ein Deed of Trust ist eine in vielen US-Bundesstaaten übliche Grundstückssicherheit für ein Darlehen. Der Eigentümer (Trustor) überträgt ein Sicherungsrecht an einen neutralen Trustee, der es für den Darlehensgeber (Beneficiary) hält, bis das Darlehen zurückgezahlt ist. Die Vorlage erfasst Beteiligte, Schuldurkunde, Grundstück, Pflichten, Ausfall und Freigabe.
Dies ist eine Vorlage, keine Rechtsberatung. Lassen Sie das fertige Dokument vor der Verwendung von einem Anwalt vor Ort prüfen und bei Bedarf an Ihren Fall anpassen.
Wann Sie das Dokument brauchen.
- Sie gewähren einem Käufer oder Geschäftspartner ein Darlehen und möchten es mit einem US-Grundstück absichern
- Ihre US-LLC nimmt ein privates Darlehen auf und stellt ihr Grundstück als Sicherheit
- Ein Verkäufer finanziert den Kaufpreis teilweise selbst (Seller Financing)
- Familienangehörige leihen sich Geld für den Kauf einer Immobilie in den USA
- Sie möchten Pflichten zu Steuern, Versicherung und Verkauf des Grundstücks festlegen
Was hineingehört.
- Ihre Rolle als Darlehensgeber, Darlehensnehmer oder Trustee, Bundesstaat und Sprache
- Trustor, Beneficiary und Trustee mit Anschrift und Vertretung sowie Befugnisse des Trustees
- Gesicherte Schuldurkunde mit Datum, Betrag, Währung, Endfälligkeit und Bedingungen
- Genauer Umfang der gesicherten Verpflichtungen
- Belastetes Grundstück: Objektanschrift, Registerbezirk, rechtliche Beschreibung, Parcel-Nummer und Eigentumsprüfung
- Rang, Nutzung, Erhaltung, Steuern, Versicherung und Regeln bei Verkauf oder weiterer Belastung
- Verwendung von Versicherungsleistungen und Entschädigungen
- Ausfallereignisse, Mitteilungen, Abhilfe, zulässiges Verwertungsverfahren und Freigabe
- Registerangaben und Unterzeichnung mit Beglaubigung
Was häufig schiefgeht.
- Note und Deed of Trust nicht abgestimmt: Betrag, Datum und Parteien müssen in beiden Urkunden übereinstimmen.
- Rang nicht geprüft: Ohne Title Report wissen Sie nicht, ob vorrangige Hypotheken Ihre Sicherheit entwerten.
- Falscher Bundesstaat für die Urkundenart: Nicht jeder Bundesstaat nutzt den Deed of Trust; manche arbeiten mit Mortgages.
- Verwertung frei erfunden: Ein außergerichtlicher Verkauf durch den Trustee ist nur im gesetzlich zugelassenen Verfahren möglich.
- Registrierung vergessen: Erst die Eintragung beim County sichert den Rang gegenüber späteren Gläubigern.
So nutzen Sie die Vorlage.
- 01Vereinbaren Sie das Darlehen in einer Promissory Note.
- 02Prüfen Sie Eigentum und bestehende Belastungen mit einem Title Report.
- 03Erstellen Sie den Deed of Trust mit der Vorlage und lassen Sie ihn vor Ort prüfen.
- 04Der Trustor unterzeichnet vor einem Notar; die Urkunde wird beim County registriert.
- 05Nach vollständiger Rückzahlung gibt der Trustee das Grundstück per Deed of Reconveyance frei.
Fachbegriffe kurz erklärt.
- Trustor / Beneficiary / Trustee
- Sicherungsgeber und Eigentümer, Darlehensgeber als Begünstigter und neutraler Treuhänder des Sicherungsrechts.
- Promissory Note
- Schuldurkunde, in der der Darlehensnehmer die Rückzahlung verspricht; der Deed of Trust sichert sie ab.
- Power of Sale
- Klausel, die dem Trustee in zugelassenen Bundesstaaten den Verkauf des Grundstücks ohne Gerichtsverfahren erlaubt.
Häufige Fragen.
Bei einer Mortgage sind nur Darlehensnehmer und Darlehensgeber beteiligt. Beim Deed of Trust kommt ein Trustee hinzu, der das Sicherungsrecht treuhänderisch hält. Welche Form üblich ist, hängt vom Bundesstaat ab.
Häufig übernimmt eine Title Company oder ein Escrow-Unternehmen diese Rolle. Welche Personen oder Unternehmen zulässig sind, legt das Recht des jeweiligen Bundesstaats fest.
Der Eigentümer bleibt Eigentümer, nutzt das Grundstück und kann es grundsätzlich weiter verkaufen. Der Trustee erhält nur ein Sicherungsrecht, das bei Zahlungsausfall verwertet und nach Rückzahlung freigegeben wird.
Ja, Darlehensgeber oder Darlehensnehmer können auch im Ausland wohnen. Die Urkunde richtet sich aber nach dem Recht des Bundesstaats, in dem das Grundstück liegt, und muss dort registriert werden.
Ein Real Estate Attorney im Bundesstaat des Grundstücks sollte Form, Verwertungsklauseln und Verbraucherschutzregeln prüfen. Besonders bei selbst genutzten Wohnhäusern gelten oft zwingende Vorgaben, die eine Vorlage allein nicht abdecken kann.
Der Darlehensgeber weist den Trustee an, das Grundstück freizugeben. Der Trustee stellt dann einen Deed of Reconveyance aus, der beim County registriert wird und die Belastung löscht.
Mehr als eine Vorlage.
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Was daneben liegt.
- Vorlage
Deed of Reconveyance – Rückübertragung.
Mit einem Deed of Reconveyance gibt der Trustee ein Grundstück frei, das mit einem Deed of Trust als Sicherheit für ein Darlehen belastet war.
- Vorlage
Immobilien-Ratenkauf mit späterer Eigentumsübertragung.
Ein Contract for Deed ist ein Ratenkaufvertrag über ein US-Grundstück, bei dem der Verkäufer den Kaufpreis selbst finanziert.
- Vorlage
Zinsfreie Zahlungsvereinbarung.
Eine zinsfreie Zahlungsvereinbarung (Payment Agreement) legt fest, wie ein Schuldner eine bestehende, unbestrittene Geldforderung in Raten begleicht: Restbetrag, Stichtag, Ratenplan, Zahlungsweg und Bestätigung.