US-Immobilienkaufvertrag.
US-Immobilienkaufvertrag: Vorlage für den Kauf einer Immobilie in den USA
Ein Real Estate Purchase Agreement ist der Kaufvertrag über eine Immobilie in den USA. Er legt Kaufpreis, Anzahlung, Bedingungen wie Inspektion und Finanzierung sowie den Tag des Closings fest. Das Eigentum geht erst über, wenn beim Closing die Deed übergeben und beim County registriert wird.
Worum es geht.
Ein Real Estate Purchase Agreement ist der Kaufvertrag über eine Immobilie in den USA. Er legt Kaufpreis, Anzahlung, Bedingungen wie Inspektion und Finanzierung sowie den Tag des Closings fest. Das Eigentum geht erst über, wenn beim Closing die Deed übergeben und beim County registriert wird.
Dies ist eine Vorlage, keine Rechtsberatung. Lassen Sie das fertige Dokument vor der Verwendung von einem Anwalt vor Ort prüfen und bei Bedarf an Ihren Fall anpassen.
Wann Sie das Dokument brauchen.
- Ihre US-LLC erwirbt ein Haus, eine Eigentumswohnung oder ein Grundstück als Kapitalanlage
- Sie verkaufen eine Immobilie in den USA privat ohne standardisiertes Maklerformular
- Sie möchten die Eckpunkte eines Kaufs vor dem Gespräch mit Title Company oder Anwalt geordnet erfassen
- Käufer und Verkäufer haben sich geeinigt und brauchen eine schriftliche Grundlage für die Abwicklung
- Sie wollen Bedingungen wie Finanzierungsvorbehalt oder Inspektionsfrist eindeutig festhalten
Was hineingehört.
- Art der Immobilie, Bundesstaat und Sprache des Dokuments
- Verkäufer und Käufer als Privatperson, Trust oder Gesellschaft mit Vertretern sowie die Abwicklungsstelle
- Anschrift, rechtliche Grundstücksbeschreibung (Legal Description), Parcel Number und mitverkaufte oder ausgeschlossene Gegenstände
- Eigentumsnachweise, bestehende Belastungen und deren Ablösung sowie bekannte Mängel und Offenlegungen
- Kaufpreis, Earnest Money mit Verwahrer und Rückzahlungsregeln, Finanzierung und Verteilung der Abschlusskosten
- Fristen und Folgen für Inspektion, Titelprüfung, Wertgutachten und weitere Bedingungen
- Hinweis zu bleihaltigen Farben bei Gebäuden vor 1978
- Closing-Termin, Besitzübergabe, Art der Deed, Schäden vor dem Vollzug, Verzug und Gültigkeit des Angebots
- Unterzeichnung mit Ort, Datum und geprüften Formvorschriften
Was häufig schiefgeht.
- Unvollständige Grundstücksbeschreibung: Die Straßenanschrift allein reicht für die Deed meist nicht. Übernehmen Sie die Legal Description wörtlich aus der letzten Urkunde oder dem Title Report.
- Nicht alle Eigentümer erfasst: Fehlt ein eingetragener Miteigentümer oder die nötige Zustimmung eines Ehepartners, scheitert der Vollzug. Prüfen Sie den Grundbuchstand vorab.
- Bedingungen ohne Frist: Ein Finanzierungs- oder Inspektionsvorbehalt ohne Datum führt zu Streit darüber, ob ein Rücktritt noch möglich ist.
- Anzahlung direkt an den Verkäufer: Earnest Money gehört zu einem neutralen Verwahrer wie Title Company oder Escrow-Agent, damit die Rückzahlung im Streitfall gesichert ist.
- Kosten nicht verteilt: Ohne Regelung ist offen, wer Transfer Tax, Title Insurance und anteilige Grundsteuer trägt.
So nutzen Sie die Vorlage.
- 01Klären Sie Finanzierung, Erwerber (privat oder über Ihre LLC) und die abwickelnde Title Company oder den Closing Attorney.
- 02Füllen Sie die Vorlage aus und fügen Sie Legal Description und Offenlegungen als Anlagen bei.
- 03Lassen Sie den Vertrag von einem Anwalt im Bundesstaat der Immobilie prüfen und unterschreiben Sie erst danach.
- 04Zahlen Sie das Earnest Money an den Verwahrer und halten Sie alle Fristen für Inspektion, Titelprüfung und Finanzierung ein.
- 05Beim Closing werden Kaufpreis und Deed ausgetauscht, anschließend wird die Deed beim County registriert.
Fachbegriffe kurz erklärt.
- Closing
- Vollzugstermin, an dem Kaufpreis gezahlt und die Deed übergeben wird.
- Deed
- Übertragungsurkunde für das Eigentum an einer Immobilie, die beim County registriert wird.
- Title Insurance
- Versicherung gegen Mängel des Eigentumstitels, die bei der Titelprüfung nicht erkannt wurden.
Häufige Fragen.
Earnest Money ist eine Anzahlung, mit der der Käufer seine ernsthafte Kaufabsicht zeigt. Sie wird in der Regel von der Title Company oder einem Escrow-Agenten verwahrt und beim Closing auf den Kaufpreis angerechnet. Der Vertrag regelt, wann sie bei einem Rücktritt zurückgezahlt wird.
Nicht mit der Unterschrift unter den Kaufvertrag, sondern beim Closing. Dort erhält der Käufer die unterzeichnete Deed, die anschließend beim County registriert wird. Der Kaufvertrag verpflichtet die Parteien nur, diesen Schritt vorzunehmen.
Ja, eine LLC kann als Käuferin auftreten und Eigentum erwerben. Im Vertrag steht dann die Gesellschaft als Partei, unterschrieben von einer vertretungsberechtigten Person. Halten Sie einen Beschluss bereit, der den Kauf und die unterzeichnende Person bestätigt.
Eine Contingency ist eine Bedingung, ohne deren Eintritt der Käufer zurücktreten darf, etwa eine erfolgreiche Inspektion, eine Finanzierungszusage oder ein ausreichendes Wertgutachten. Wichtig sind klare Fristen und die Folge für das Earnest Money.
Verkauft eine ausländische Person eine US-Immobilie, kann nach dem US-Gesetz FIRPTA ein Steuereinbehalt aus dem Kaufpreis anfallen. Die Abwicklungsstelle fragt das in der Regel ab. Klären Sie Einzelheiten frühzeitig mit einer steuerlichen Beratung.
In einigen Bundesstaaten ist ein Closing Attorney üblich oder vorgeschrieben, in anderen übernimmt eine Title Company die Abwicklung. Unabhängig davon sollte ein örtlich zugelassener Anwalt den Vertrag vor der Unterschrift prüfen, weil Formvorschriften, Offenlegungspflichten und zulässige Rechtsfolgen je Bundesstaat abweichen.
Mehr als eine Vorlage.
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Was daneben liegt.
- Vorlage
US-Warenkaufvertrag.
Ein US-Warenkaufvertrag (Purchase Agreement) regelt den Verkauf beweglicher Sachen zwischen Verkäufer und Käufer, von Preis und Anzahlung über Lieferung und Prüfung bis zu Eigentums- und Gefahrübergang.
- Vorlage
Absichtserklärung (Letter of Intent).
Ein Letter of Intent (LOI, Absichtserklärung) hält die Eckpunkte einer geplanten Transaktion fest, etwa eines Kaufs, einer Miete oder einer Partnerschaft, bevor der eigentliche Vertrag verhandelt wird.
- Vorlage
US-Wohnraummietvertrag.
Ein Residential Lease Agreement ist der Mietvertrag über Wohnraum in den USA.