US-Mietmitteilung / Räumungsvorbereitung.
Eviction Notice: Vorlage für die Mitteilung an Mieter vor einer Räumung
Eine Eviction Notice ist eine schriftliche Mitteilung des Vermieters an den Mieter, meist der erste Schritt vor einem gerichtlichen Räumungsverfahren in den USA. Sie nennt den Grund, etwa Mietrückstand oder eine Vertragsverletzung, und setzt eine Frist zur Zahlung, Abhilfe oder zum Auszug. Die Mitteilung selbst berechtigt nicht zur Räumung; darüber entscheidet ein Gericht.
Worum es geht.
Eine Eviction Notice ist eine schriftliche Mitteilung des Vermieters an den Mieter, meist der erste Schritt vor einem gerichtlichen Räumungsverfahren in den USA. Sie nennt den Grund, etwa Mietrückstand oder eine Vertragsverletzung, und setzt eine Frist zur Zahlung, Abhilfe oder zum Auszug. Die Mitteilung selbst berechtigt nicht zur Räumung; darüber entscheidet ein Gericht.
Dies ist eine Vorlage, keine Rechtsberatung. Lassen Sie das fertige Dokument vor der Verwendung von einem Anwalt vor Ort prüfen und bei Bedarf an Ihren Fall anpassen.
Wann Sie das Dokument brauchen.
- Ihr Mieter ist mit der Miete für einen oder mehrere Monate im Rückstand
- Ein Mieter verstößt wiederholt gegen Hausordnung oder Mietvertrag
- Sie möchten ein monatliches Mietverhältnis in einer US-Immobilie beenden
- Ihre Hausverwaltung soll eine Mitteilung vorbereiten, die Sie vor dem Versand prüfen
- Sie halten eine vermietete Wohnung über eine US-LLC und brauchen eine geordnete Dokumentation
Was hineingehört.
- Art des Wohnobjekts, US-Bundesstaat, County und Stadt sowie Sprache des Dokuments
- Grund der Mitteilung: Mietrückstand, andere Vertragsverletzung oder Beendigung
- Vermieter oder befugte Verwaltung und alle betroffenen Mieter
- Mietvertrag mit Datum, Laufzeit und betroffenen Klauseln
- Rückstände je Zeitraum mit Zahlungsweg oder konkrete Vorfälle mit geforderter Abhilfe
- Ausstellungsdatum, vorgesehenes Fristende und geprüfte Fristgrundlage
- Prüfung von Sonderregeln und Mieterschutz
- Zustellungsart, Empfänger, Nachweis und unterzeichnende Person
Was häufig schiefgeht.
- Selbst räumen: Schlösser auszutauschen, Strom abzustellen oder Sachen vor die Tür zu stellen, ist in den meisten Bundesstaaten unzulässig. Die Räumung ordnet ein Gericht an.
- Falsche Frist: Wie lang die Frist sein muss und wann sie beginnt, regeln Bundesstaat und teils die Stadt. Lassen Sie die Frist prüfen, statt sie zu schätzen.
- Gebühren als Miete ausgewiesen: Verspätungsgebühren oder Nebenkosten gehören je nach Recht nicht in eine Zahlungsaufforderung wegen Mietrückstands. Führen Sie nur die Miete getrennt nach Zeiträumen auf.
- Mieter vergessen: Erhält nicht jeder Mieter laut Vertrag die Mitteilung, kann das spätere Verfahren scheitern. Erfassen Sie alle Personen.
- Zustellung nicht belegt: Ohne Nachweis lässt sich vor Gericht kaum zeigen, dass die Mitteilung angekommen ist. Planen Sie den Nachweis von Anfang an mit ein.
So nutzen Sie die Vorlage.
- 01Stellen Sie Sachverhalt, Rückstände oder Vorfälle mit Belegen zusammen.
- 02Lassen Sie Frist, Inhalt und örtliche Sonderregeln vor Ort prüfen.
- 03Bereiten Sie die Mitteilung mit der Vorlage vor und lassen Sie sie von einer befugten Person unterzeichnen.
- 04Stellen Sie die Mitteilung auf zulässigem Weg zu und bewahren Sie den Nachweis auf.
Fachbegriffe kurz erklärt.
- Eviction
- Gerichtliches Verfahren zur Räumung eines Mietobjekts; die Mitteilung an den Mieter geht ihm meist voraus.
- Notice to Quit
- Aufforderung an den Mieter, das Objekt bis zu einem bestimmten Datum zu verlassen.
- Proof of Service
- Beleg über Zeitpunkt, Art und Empfänger der Zustellung, oft als unterschriebene Erklärung der zustellenden Person.
Häufige Fragen.
Eine Pay Rent or Quit Notice fordert den Mieter auf, den Rückstand zu zahlen oder auszuziehen. Eine Cure or Quit Notice verlangt, eine andere Vertragsverletzung zu beheben. Die Vorlage wählt die Variante über den angegebenen Grund.
Das legt jeder Bundesstaat selbst fest, und manche Städte haben strengere Regeln. Die Vorlage berechnet deshalb keine gesetzliche Frist, sondern übernimmt das von Ihnen geprüfte Fristende samt Grundlage.
Nein, eine solche Selbsthilfe ist in den meisten Bundesstaaten verboten. Zieht der Mieter nicht aus, muss der Vermieter ein Räumungsverfahren bei Gericht einleiten. Erst ein Urteil und dessen Vollstreckung beenden den Besitz.
Üblich sind persönliche Übergabe, Post oder andere vom Bundesstaat zugelassene Wege. Welche Methode erlaubt ist und wie der Nachweis aussehen muss, ist örtlich geregelt. Die Vorlage hält Zustellungsart und geplanten Nachweis fest.
Nein, sie ist für Wohnraum gedacht. Für Gewerbeflächen gelten oft andere Regeln, dafür gibt es eine eigene Vorlage zur Räumungsmitteilung bei Gewerbemiete.
Am besten vor dem Versand. Ein Fehler bei Frist, Inhalt oder Zustellung kann dazu führen, dass Sie mit einer neuen Mitteilung von vorn beginnen müssen. Ein Anwalt vor Ort kennt auch städtische Mieterschutzregeln.
Mehr als eine Vorlage.
Sie halten oder planen Mietimmobilien in den USA und möchten Haftung und Verwaltung über eine eigene Gesellschaft ordnen? TAXXIT bespricht Ihre Situation in einem Erstgespräch.
Was daneben liegt.
- Vorlage
Mitteilung zur Beendigung einer Gewerbemiete.
Eine Commercial Eviction Notice ist eine schriftliche Mitteilung des Vermieters an einen gewerblichen Mieter, etwa wegen Mietrückstand, Vertragsverstoß oder Nichtverlängerung.
- Vorlage
Einvernehmliche vorzeitige Mietaufhebung.
Eine Early Termination of Lease ist eine Vereinbarung, mit der Vermieter und Mieter einen laufenden US-Mietvertrag gemeinsam vor dem regulären Ende auflösen.
- Vorlage
Zahlungsaufforderung.
Eine Zahlungsaufforderung ist ein sachliches Schreiben, mit dem ein Unternehmen einen Kunden an eine offene Rechnung erinnert und ihn auffordert, den Betrag bis zu einem bestimmten Datum zu begleichen.