Einvernehmliche vorzeitige Mietaufhebung.
Vorzeitige Mietaufhebung in den USA: Vorlage für eine einvernehmliche Beendigung
Eine Early Termination of Lease ist eine Vereinbarung, mit der Vermieter und Mieter einen laufenden US-Mietvertrag gemeinsam vor dem regulären Ende auflösen. Sie legt das neue Mietende, offene Zahlungen, die Rückgabe des Objekts und die getrennte Abrechnung der Kaution fest. Wirksam wird sie erst, wenn alle Parteien des Mietvertrags zustimmen.
Worum es geht.
Eine Early Termination of Lease ist eine Vereinbarung, mit der Vermieter und Mieter einen laufenden US-Mietvertrag gemeinsam vor dem regulären Ende auflösen. Sie legt das neue Mietende, offene Zahlungen, die Rückgabe des Objekts und die getrennte Abrechnung der Kaution fest. Wirksam wird sie erst, wenn alle Parteien des Mietvertrags zustimmen.
Dies ist eine Vorlage, keine Rechtsberatung. Lassen Sie das fertige Dokument vor der Verwendung von einem Anwalt vor Ort prüfen und bei Bedarf an Ihren Fall anpassen.
Wann Sie das Dokument brauchen.
- Sie ziehen beruflich um und möchten eine US-Wohnung vor Ablauf der festen Laufzeit zurückgeben
- Ihre Gesellschaft verkleinert sich und will eine angemietete Fläche einvernehmlich früher abgeben
- Als Vermieter haben Sie einen Nachmieter gefunden und wollen den bisherigen Mieter entlassen
- Mieter und Vermieter haben sich auf eine Ablösezahlung für das vorzeitige Ende geeinigt
- Mehrere Mieter wohnen zusammen und das gemeinsame Mietverhältnis soll geordnet enden
Was hineingehört.
- US-Bundesstaat des Mietobjekts und Sprache des Dokuments
- Alle Vermieter und Mieter mit Anschrift sowie gegebenenfalls Vertreter
- Mietobjekt, Nutzung als Wohnraum oder Gewerbe, Datum und genaue Bezeichnung des Mietvertrags
- Bisheriges und neu vereinbartes Mietende
- Stand der Zustimmungen aller Beteiligten, auch von Bürgen und Mitmietern
- Auszug, Schlüsselrückgabe, Zustand des Objekts und Ummeldung der Versorger
- Restmiete, Aufhebungszahlung, weitere Kosten und Gutschriften mit Fälligkeit und Zahlungsweg
- Getrennte Kautionsabrechnung mit zulässigen Abzügen
- Erledigte und fortbestehende Ansprüche, Folgen bei Nichterfüllung und Unterzeichnung
Was häufig schiefgeht.
- Nicht alle Mieter einbezogen: Unterschreibt nur einer von mehreren Mietern, kann der Vertrag für die anderen weiterlaufen. Nehmen Sie jede Partei des Mietvertrags auf.
- Kaution mit der Schlusszahlung verrechnet: Viele Bundesstaaten schreiben für die Security Deposit eine eigene Abrechnung mit Frist vor. Halten Sie beides getrennt.
- Unklarer Zustand bei Rückgabe: Ohne gemeinsames Übergabeprotokoll ist später strittig, welche Schäden schon vorhanden waren. Dokumentieren Sie den Zustand mit Fotos.
- Generalverzicht ohne Ausnahmen: Ein pauschales Erledigen aller Ansprüche kann auch noch unbekannte Schäden erfassen. Benennen Sie ausdrücklich, was weiter gilt.
- Mündliche Einigung reicht nicht: Ohne schriftliche Vereinbarung lässt sich das frühere Mietende kaum belegen. Halten Sie alle Punkte schriftlich fest.
So nutzen Sie die Vorlage.
- 01Einigen Sie sich mit allen Vertragsparteien auf das neue Mietende und die Zahlungen.
- 02Klären Sie Zustimmungen von Bürgen, Mitmietern oder der Hausverwaltung.
- 03Erstellen Sie die Aufhebungsvereinbarung mit der Vorlage und lassen Sie sie örtlich prüfen.
- 04Unterschreiben Sie, übergeben Sie das Objekt mit Protokoll und rechnen Sie die Kaution getrennt ab.
Fachbegriffe kurz erklärt.
- Lease Termination Agreement
- Schriftliche Vereinbarung, mit der Vermieter und Mieter einen Mietvertrag gemeinsam beenden.
- Security Deposit
- Mietkaution, die der Vermieter nach dem Auszug nach den Regeln des Bundesstaats abrechnet.
- Move-out Inspection
- Gemeinsame Begehung bei der Rückgabe, mit der der Zustand des Objekts festgehalten wird.
Häufige Fragen.
Bei einem befristeten Mietvertrag (Fixed-Term Lease) in der Regel nicht ohne Weiteres. Ein früheres Ende setzt meist eine Vertragsklausel, eine gesetzliche Ausnahme oder eine Einigung mit dem Vermieter voraus. Diese Vorlage dokumentiert den Fall der Einigung.
So heißt eine Zahlung, die der Mieter für das vorzeitige Ende leistet, häufig in Höhe einer oder mehrerer Monatsmieten. Ob und in welcher Höhe sie anfällt, ergibt sich aus dem Mietvertrag oder aus der Verhandlung. Die Vorlage erfasst sie getrennt von der Restmiete.
Die Kaution wird nach dem Auszug abgerechnet, abzüglich zulässiger Posten wie belegter Schäden über normale Abnutzung hinaus. Frist und Form der Abrechnung legt das Recht des Bundesstaats fest. Die Vorlage hält diese Abrechnung bewusst von der Schlusszahlung getrennt.
Hat ein Bürge (Guarantor) für den Mietvertrag gehaftet, sollte er der Aufhebung zustimmen oder ausdrücklich entlassen werden. Sonst bleibt unklar, wofür er noch einsteht. Die Vorlage fragt weitere Beteiligte deshalb gesondert ab.
Ja. Eine Kündigung (Notice of Termination) erklärt eine Seite allein, eine Aufhebung schließen beide Seiten gemeinsam. Für eine einseitige Mitteilung an Mieter gibt es eine eigene Vorlage.
Bei Wohnraum gelten in vielen Bundesstaaten und Städten zwingende Mieterschutzregeln, die eine Vereinbarung nicht aushebeln kann. Ein Anwalt vor Ort prüft, ob Ihre Absprachen dazu passen und welche Form nötig ist.
Mehr als eine Vorlage.
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Was daneben liegt.
- Vorlage
Nichtverlängerung einer Gewerbemiete.
Eine Non-Renewal Notice teilt dem gewerblichen Mieter mit, dass der Mietvertrag zum vereinbarten Laufzeitende ausläuft und nicht verlängert wird.
- Vorlage
US-Mietmitteilung / Räumungsvorbereitung.
Eine Eviction Notice ist eine schriftliche Mitteilung des Vermieters an den Mieter, meist der erste Schritt vor einem gerichtlichen Räumungsverfahren in den USA.
- Vorlage
Vertragsnachtrag.
Ein Vertragsnachtrag (Amendment oder Addendum) ändert oder ersetzt einzelne Regelungen eines bestehenden Vertrags, ohne den gesamten Vertrag neu abzuschließen.