US-Immobilien für Nicht-Residenten: Die rechtlichen Basics
Dürfen Ausländer US-Immobilien kaufen? Ja – aber Haltestruktur, Erbschaftsteuer und Finanzierung folgen eigenen Regeln. Ein Überblick für DACH-Investoren ohne US-Wohnsitz.
Grundsätzlich: Keine Nationalitätsbeschränkung
Anders als in manchen Ländern gibt es in den USA auf Bundesebene keine generelle Beschränkung für ausländische Käufer von Wohn- oder Gewerbeimmobilien. Einzelne Bundesstaaten haben in den letzten Jahren zwar Einschränkungen für den Erwerb landwirtschaftlicher Flächen durch bestimmte ausländische Staatsangehörige eingeführt – für klassische Wohn- oder Renditeimmobilien deutschsprachiger Privatinvestoren spielt das in der Praxis meist keine Rolle.
Die zentrale Frage: Wie wird gehalten?
Vor dem Kauf steht die Entscheidung über die Haltestruktur – sie hat weitreichende steuerliche Folgen:
Direkt als Privatperson: Einfachste Variante, aber ohne Haftungsschutz und mit voller Anwendung der US-Erbschaftsteuer für Nicht-Residenten
Über eine US-LLC: Bietet Haftungsschutz und erleichtert die Verwaltung, ändert aber nichts an der grundsätzlichen FIRPTA-Pflicht beim späteren Verkauf
Über eine Holdingstruktur (z. B. ausländische Kapitalgesellschaft oder Trust): kann die US-Erbschaftsteuerexposition reduzieren, ist aber komplexer und beratungsintensiver
Die unterschätzte Falle: US-Erbschaftsteuer für Nicht-Residenten
Während US-Bürger und -Steueransässige 2026 einen Freibetrag von rund 13,99 Millionen US-Dollar für die Bundeserbschaftsteuer haben, liegt der Freibetrag für Nicht-Resident Aliens laut IRS bei gerade einmal 60.000 US-Dollar für in den USA belegenes Vermögen – wozu direkt gehaltene US-Immobilien zählen. Oberhalb dieser Schwelle greift eine Steuer mit Sätzen bis 40 %. Genau dieser Unterschied ist der Hauptgrund, warum viele internationale Investoren über Strukturen statt direkt als Privatperson halten.
Finanzierung als Nicht-Resident
US-Banken vergeben Hypotheken an ausländische Käufer grundsätzlich, verlangen dabei aber meist höhere Eigenkapitalanteile (häufig 30–40 % statt der bei US-Residenten üblichen 20 %) sowie zusätzliche Nachweise zur Herkunft der Mittel. Eine etablierte Business-Credit-Historie der eigenen LLC kann die Konditionen verbessern, ersetzt aber selten die grundsätzliche Eigenkapitalanforderung.
Laufende Pflichten nach dem Kauf
Property Tax: jährliche, bundesstaatlich und lokal unterschiedlich hohe Grundsteuer
Einkommensteuer auf Mieteinnahmen: Mieteinnahmen aus US-Immobilien unterliegen grundsätzlich der US-Einkommensteuer, auch für Nicht-Residenten (Formular 1040-NR)
Verwaltung: Ohne physische Präsenz vor Ort ist eine Property-Management-Gesellschaft in der Regel unverzichtbar
Verkauf: FIRPTA nicht vergessen
Beim späteren Verkauf greift automatisch die in einem eigenen Artikel beschriebene FIRPTA-Quellensteuer von grundsätzlich 15 % des Bruttoverkaufspreises – unabhängig vom tatsächlich erzielten Gewinn, mit Möglichkeit zur nachträglichen Erstattung über die Steuererklärung.
Wer keine physische Immobilie möchte
Wer die Verwaltungslast scheut, findet mit REITs oder Tax Liens indirekte Alternativen zum direkten Immobilienerwerb.
Fazit
Der Kauf einer US-Immobilie als Nicht-Resident ist rechtlich unkompliziert – die eigentliche Arbeit liegt in der richtigen Haltestruktur, der Absicherung gegen die niedrige Erbschaftsteuer-Freigrenze und der realistischen Finanzierungsplanung.