REITs als indirektes US-Immobilieninvestment: Was internationale Investoren wissen sollten

Direktes Eigentum an einer US-Immobilie bringt für internationale Investoren eine Reihe steuerlicher und administrativer Pflichten mit sich – von FIRPTA bis zur laufenden Verwaltung. Ein Real Estate Investment Trust (REIT) bietet demgegenüber einen indirekten, oft deutlich einfacheren Zugang zum US-Immobilienmarkt.

Was ein REIT ist

Ein REIT ist eine Gesellschaft, die in ein Portfolio aus Immobilien oder Immobilienfinanzierungen investiert und ihre Erträge überwiegend an die Anteilseigner ausschüttet. Anteile an börsennotierten REITs lassen sich wie Aktien über die Börse kaufen und verkaufen – ohne den Aufwand einer eigenen Immobilienverwaltung, Mieterkommunikation oder Instandhaltung.

Der entscheidende Unterschied: „Domestically Controlled" oder nicht

Für internationale Investoren ist eine besondere Unterscheidung zentral: ob ein REIT als „domestically controlled" (im US-Sinne mehrheitlich von US-Personen gehalten) gilt oder nicht.

• Domestically Controlled REITs (DCRs): Ein REIT gilt als DCR, wenn während eines fünfjährigen Prüfzeitraums weniger als 50 % seiner Anteile direkt oder indirekt von ausländischen Personen gehalten wurden. Anteile an einem DCR gelten steuerlich nicht als „US Real Property Interest" – ein ausländischer Investor kann solche Anteile daher in der Regel verkaufen, ohne dass FIRPTA-Quellensteuer anfällt.

• Nicht domestically controlled REITs: Hier greift FIRPTA sowohl bei bestimmten Ausschüttungen aus dem Verkauf von Immobilien im REIT-Portfolio als auch beim direkten Verkauf der REIT-Anteile selbst – mit Ausnahme kleinerer Beteiligungen von in der Regel nicht mehr als 10 % der Anteile über die vorangegangenen fünf Jahre.

Warum das für internationale Investoren praktisch relevant ist

Der FIRPTA-freie Ausstieg bei einem Domestically Controlled REIT ist ein erheblicher praktischer Vorteil gegenüber dem direkten Immobilienbesitz, bei dem – wie im Artikel FIRPTA: Die Quellensteuer beim Verkauf von US-Immobilien durch Ausländer beschrieben – beim Verkauf grundsätzlich 15 % des Bruttoverkaufspreises einbehalten werden. Bei einem entsprechend qualifizierten REIT entfällt dieser Einbehalt beim Anteilsverkauf.

Eine wichtige Einschränkung aus jüngeren Regeländerungen

Neuere IRS-Regelungen haben die Definition der „indirekten" ausländischen Beteiligung erweitert und beziehen unter bestimmten Voraussetzungen auch inländische Kapitalgesellschaften ein, die überwiegend von Ausländern gehalten werden. Das kann den DCR-Status bestimmter REITs gefährden – ein Punkt, der bei der Auswahl eines konkreten REITs nicht ignoriert werden sollte.

REITs im Vergleich zu direktem Immobilienbesitz oder Tax Liens

REITs eignen sich vor allem für Investoren, die am US-Immobilienmarkt teilhaben möchten, ohne sich mit Objektauswahl, Mieterverwaltung oder länderspezifischen Auktionsprozessen wie bei Tax Liens auseinanderzusetzen. Der Kompromiss liegt in geringerer individueller Kontrolle über das konkrete zugrunde liegende Investment.

Häufige Fragen

Muss ich bei jedem REIT-Verkauf mit FIRPTA-Quellensteuer rechnen? Nein, bei einem qualifizierten Domestically Controlled REIT entfällt der FIRPTA-Einbehalt beim Anteilsverkauf in der Regel.

Wie finde ich heraus, ob ein bestimmter REIT als „domestically controlled" gilt? Das ist nicht immer auf den ersten Blick ersichtlich und sollte im Zweifel individuell geprüft werden, insbesondere angesichts neuerer Regeländerungen.

Sind REIT-Ausschüttungen genauso zu versteuern wie Immobilienerträge aus direktem Besitz? Die steuerliche Behandlung von Ausschüttungen unterscheidet sich vom direkten Immobilienbesitz und sollte gesondert betrachtet werden.

Dieser Artikel ersetzt keine Steuer- oder Anlageberatung. Die FIRPTA-Behandlung von REITs unterliegt komplexen und sich ändernden Regelungen – eine individuelle Prüfung vor einer Investitionsentscheidung ist unerlässlich.