FIRPTA: Die Quellensteuer beim Verkauf von US-Immobilien durch Ausländer
FIRPTA verpflichtet Käufer, beim Kauf von US-Immobilien ausländischer Verkäufer bis zu 15 % einzubehalten. Wie die Regelung funktioniert und welche Ausnahmen gelten.
Wer als deutschsprachiger Investor eine US-Immobilie verkauft, stößt fast zwangsläufig auf FIRPTA – den Foreign Investment in Real Property Tax Act. Er verpflichtet nicht den Verkäufer, sondern den Käufer, einen Teil des Kaufpreises einzubehalten und an den IRS abzuführen.
Was FIRPTA regelt
FIRPTA stellt sicher, dass der IRS auch dann Zugriff auf eine mögliche Steuerschuld hat, wenn der Verkäufer einer US-Immobilie keinen US-Wohnsitz hat und nach dem Verkauf schwer greifbar wäre. Statt die Steuer erst im Rahmen der Steuererklärung einzufordern, verpflichtet das Gesetz den Käufer, bereits beim Notartermin (Closing) einen Teil des Kaufpreises einzubehalten und direkt an den IRS weiterzuleiten.
Der Standard-Steuersatz: 15 Prozent
Der reguläre FIRPTA-Einbehalt liegt bei 15 % des gesamten Verkaufserlöses – nicht des Gewinns, sondern des kompletten Bruttokaufpreises. Das ist ein Punkt, der viele Verkäufer überrascht: Auch bei einem Verkauf mit geringem oder keinem Gewinn wird zunächst der volle Prozentsatz vom Bruttopreis einbehalten. Eine tatsächliche Steuerschuld unterhalb dieses Betrags kann erst im Rahmen der US-Steuererklärung als Erstattung geltend gemacht werden.
Ausnahmen bei Eigennutzung durch den Käufer
Für den Fall, dass der Käufer die Immobilie als eigenen Wohnsitz nutzen möchte, sieht FIRPTA reduzierte oder entfallende Einbehalte vor:
Kaufpreis bis 300.000 US-Dollar: Kein Einbehalt erforderlich, wenn der Käufer die Immobilie als persönlichen Wohnsitz nutzen will.
Kaufpreis zwischen 300.000 und 1.000.000 US-Dollar: Ein reduzierter Einbehaltssatz kann greifen, sofern die Eigennutzungsvoraussetzung erfüllt ist.
Voraussetzung für beide Ausnahmen ist, dass der Käufer (oder nahe Familienangehörige wie Ehepartner, Geschwister, Vorfahren oder direkte Nachkommen) die Immobilie in den ersten zwei Jahren nach der Übertragung an mindestens der Hälfte der tatsächlichen Nutzungstage selbst bewohnt.
Warum das für den Verkäufer wichtig ist
Auch wenn FIRPTA formal eine Pflicht des Käufers ist, betrifft der Einbehalt wirtschaftlich unmittelbar den Verkäufer: Der einbehaltene Betrag steht bis zur Klärung der tatsächlichen Steuerschuld nicht zur Verfügung. Wer eine US-Immobilie über eine eigene LLC hält, sollte den FIRPTA-Einbehalt daher von Anfang an in die eigene Liquiditätsplanung für den Verkaufszeitpunkt einbeziehen.
Zusammenspiel mit anderen Meldepflichten
FIRPTA ersetzt keine anderen steuerlichen Pflichten rund um eine US-Immobilie. Wird die Immobilie über eine ausländisch gehaltene Single-Member-LLC gehalten, bleibt etwa die jährliche Form-5472-Meldepflicht davon unberührt. Wer in Tax Liens statt in direktes Immobilieneigentum investiert, ist von FIRPTA in der Regel nicht in gleicher Weise betroffen – mehr dazu im Artikel Tax Liens: Wie US-Steuerpfandrechte als Investment funktionieren.
Wie eine zu hohe Einbehaltung korrigiert werden kann
Liegt die tatsächliche Steuerschuld unter dem einbehaltenen Betrag, kann der Verkäufer eine Erstattung über die reguläre US-Steuererklärung beantragen. In bestimmten Fällen lässt sich auch vorab beim IRS ein Antrag auf Reduzierung des Einbehalts stellen, wenn sich die geringere tatsächliche Steuerschuld bereits vor dem Verkauf belegen lässt.
Häufige Fragen
Muss ich als Verkäufer den FIRPTA-Einbehalt selbst überweisen? Nein, die Pflicht liegt formal beim Käufer bzw. der abwickelnden Stelle; wirtschaftlich betrifft der einbehaltene Betrag aber den Verkäufer, da er vom Kaufpreis abgezogen wird.
Gilt FIRPTA auch, wenn ich über eine US-LLC verkaufe? Die Anwendung hängt von der konkreten Eigentümerstruktur und steuerlichen Einordnung der LLC ab und sollte im Einzelfall geprüft werden.
Kann ich den einbehaltenen Betrag ganz oder teilweise zurückbekommen? Ja, sofern die tatsächliche Steuerschuld niedriger ausfällt – über die US-Steuererklärung oder einen vorherigen Antrag auf Reduzierung.
Dieser Artikel ersetzt keine Steuerberatung. FIRPTA-Regeln enthalten zahlreiche Detailfragen, die im Einzelfall zu prüfen sind – bei Unsicherheit hilft ein Erstgespräch.