Tax Liens: Wie US-Steuerpfandrechte als Investment funktionieren

Wenn US-Immobilieneigentümer ihre Grundsteuer nicht bezahlen, verkaufen viele Bundesstaaten und Countys nicht die Immobilie selbst, sondern zunächst nur die offene Forderung – als sogenanntes Tax Lien Certificate. Für Investoren entsteht daraus eine Anlageklasse mit gesetzlich festgelegter Verzinsung, die international bislang wenig bekannt ist.

Wie ein Tax Lien Certificate funktioniert

Bleibt die Grundsteuer unbezahlt, versteigert das zuständige County das Zahlungsrecht in Form eines Tax Lien Certificate. Der Käufer übernimmt damit die offene Steuerschuld gegenüber dem County und erhält im Gegenzug das Recht, diese Forderung samt Zinsen vom ursprünglichen Eigentümer zurückzufordern. Der Eigentümer behält in der Regel eine gesetzlich festgelegte Frist (Redemption Period), innerhalb derer er die Schuld inklusive Zinsen begleichen kann, um sein Eigentum zu behalten.

Zahlt der Eigentümer nicht innerhalb der Frist, kann der Inhaber des Zertifikats je nach Bundesstaat unter bestimmten Voraussetzungen die Zwangsversteigerung der Immobilie einleiten.

Tax-Lien-Staaten vs. Tax-Deed-Staaten

Nicht jeder Bundesstaat funktioniert nach diesem Modell. Grob lassen sich US-Bundesstaaten in drei Kategorien einteilen:

• Tax-Lien-Staaten: Hier werden Zertifikate mit Zinsanspruch verkauft – dazu zählen unter anderem Arizona, Florida, Illinois, Maryland und New Jersey.

• Tax-Deed-Staaten: Hier wird bei Zahlungsverzug direkt die Immobilie selbst versteigert, ohne den Zwischenschritt eines Zertifikats – etwa in Kalifornien, Georgia oder Washington.

• Hybrid-/Redeemable-Deed-Staaten: Einige Staaten wie Texas kombinieren Elemente beider Modelle.

Diese Einteilung ist zentral für die eigene Recherche, da sich Prozess, Risiko und Renditeerwartung zwischen den Kategorien deutlich unterscheiden.

Renditechancen – und ihre Grenzen

Der gesetzlich festgelegte Zinssatz auf ein Tax Lien Certificate kann je nach Bundesstaat vergleichsweise attraktiv ausfallen. Diese Rendite ist jedoch keine Garantie: Sie realisiert sich nur, wenn der ursprüngliche Eigentümer tatsächlich zahlt. Löst dieser die Schuld nicht ein, hängt der weitere Wert des Investments vom komplexen und bundesstaatenspezifischen Zwangsversteigerungsprozess ab – der nicht automatisch zum Eigentum an der Immobilie führt und mit eigenen Kosten und Fristen verbunden ist.

Risiken, die internationale Investoren oft unterschätzen

Neben dem eigentlichen Ausfallrisiko kommen für Investoren ohne US-Wohnsitz weitere Punkte hinzu: die Notwendigkeit einer US-Steuernummer für die Teilnahme an Auktionen, unterschiedliche Zugangsvoraussetzungen je County, sowie Sorgfaltspflichten bei der Prüfung der zugrunde liegenden Immobilie – etwa vorrangige Belastungen, die ein Tax Lien nicht automatisch verdrängt. Eine strukturierte Vorbereitung über eine eigene US-LLC kann hier sinnvoll sein, unter anderem zur klaren Trennung von Investment und Privatvermögen (siehe auch Piercing the Corporate Veil).

Wer sich strukturiert mit Tax Liens als Teil eines US-Investment-Portfolios beschäftigen möchte, findet weiterführende Unterstützung in unserem Angebot rund um Tax Liens.

Häufige Fragen

Erhalte ich mit einem Tax Lien Certificate automatisch die Immobilie? Nein. Zunächst erwirbst du nur das Recht auf Rückzahlung samt Zinsen; eine Übernahme der Immobilie ist nur nach Ablauf der Redemption Period und einem gesonderten Verfahren möglich, und auch dann nicht automatisch garantiert.

Kann ich als Nicht-US-Resident an Tax-Lien-Auktionen teilnehmen? In vielen Countys grundsätzlich ja, die genauen Zugangsvoraussetzungen unterscheiden sich jedoch je nach County und sollten vorab geprüft werden.

Sind Tax Liens in jedem Bundesstaat gleich geregelt? Nein – die Ausgestaltung, Zinssätze und Fristen unterscheiden sich erheblich zwischen Tax-Lien-, Tax-Deed- und Hybrid-Staaten.

Dieser Artikel ersetzt keine Anlageberatung. Tax-Lien-Investments sind mit Risiken verbunden und erfordern eine sorgfältige, bundesstaatenspezifische Prüfung vor jeder Investitionsentscheidung.