Mängelanzeige und Mietminderung (Wohnraum).
Mängelanzeige und Mietminderung: Vorlage für Mieter in Deutschland
Hat Ihre Mietwohnung einen Mangel, mindert sich die Miete nach § 536 BGB kraft Gesetzes, solange die Nutzung erheblich beeinträchtigt ist. Voraussetzung ist, dass Sie den Mangel dem Vermieter anzeigen (§ 536c BGB). Am sichersten zeigen Sie den Mangel schriftlich mit Frist an und zahlen die Miete bis zur Klärung unter Vorbehalt weiter.
Worum es geht.
Hat Ihre Mietwohnung einen Mangel, mindert sich die Miete nach § 536 BGB kraft Gesetzes, solange die Nutzung erheblich beeinträchtigt ist. Voraussetzung ist, dass Sie den Mangel dem Vermieter anzeigen (§ 536c BGB). Am sichersten zeigen Sie den Mangel schriftlich mit Frist an und zahlen die Miete bis zur Klärung unter Vorbehalt weiter.
Dies ist eine Vorlage, keine Rechtsberatung. Lassen Sie das fertige Dokument vor der Verwendung von einem Anwalt vor Ort prüfen und bei Bedarf an Ihren Fall anpassen.
Wann Sie das Dokument brauchen.
- In Ihrer Wohnung ist Schimmel aufgetreten und der Vermieter reagiert nicht auf Anrufe
- Die Heizung oder das Warmwasser fällt wiederholt aus
- Ein Wasserschaden, undichte Fenster oder Feuchtigkeit beeinträchtigen einzelne Räume
- Baulärm oder ein defekter Aufzug schränken die Nutzung der Wohnung über Wochen ein
- Sie haben einen Mangel bisher nur mündlich gemeldet und möchten ihn nachweisbar festhalten
Was hineingehört.
- Absender, Vermieter oder Hausverwaltung, Datum und Betreff mit Bezug auf den Mietvertrag
- Liste aller Mängel mit Raum, Zeitpunkt des Auftretens und Auswirkung auf die Nutzung
- Hinweis auf eine frühere mündliche oder schriftliche Meldung
- Aufforderung zur Beseitigung mit konkreter Frist
- Erklärung zur Miete: Vorbehalt der Minderung, Zahlung unter Vorbehalt oder Minderung mit Prozentsatz und Betrag
- Bemessung einer Minderung auf Grundlage der Bruttomiete
- Zeiten, zu denen Besichtigung und Reparatur möglich sind, und Bitte um Terminvorschlag
- Nachweise wie Fotos, Zeugen und Protokolle sowie ein Anlagenverzeichnis
- Hinweise zum nachweisbaren Versand und zu den Risiken einer zu hohen Minderung
Was häufig schiefgeht.
- Mangel nur mündlich gemeldet: Ohne schriftliche Anzeige können Sie später kaum beweisen, wann der Vermieter Bescheid wusste.
- Quote zu hoch angesetzt: Wer zu stark mindert, baut Mietrückstände auf und riskiert die Kündigung. Ein Irrtum über die richtige Höhe schützt in der Regel nicht.
- Miete ohne Vorbehalt weitergezahlt: Ohne ausdrücklichen Vorbehalt wird die Rückforderung zu viel gezahlter Miete schwieriger.
- Handwerker nicht in die Wohnung gelassen: Wer Besichtigung oder Reparatur verhindert, kann Minderung und Zurückbehaltungsrecht gefährden.
- Keine Beweise gesichert: Ohne datierte Fotos, Messwerte oder Zeugen steht im Streit Aussage gegen Aussage.
So nutzen Sie die Vorlage.
- 01Dokumentieren Sie jeden Mangel mit Fotos, Datum und einer kurzen Beschreibung der Beeinträchtigung.
- 02Erstellen Sie mit dem Assistenten die Mängelanzeige und wählen Sie, wie Sie mit der Miete verfahren.
- 03Unterschreiben Sie das Schreiben und versenden Sie es nachweisbar, etwa per Einwurf-Einschreiben.
- 04Ermöglichen Sie Besichtigung und Reparatur und halten Sie den Verlauf schriftlich fest.
- 05Ist der Mangel beseitigt, zahlen Sie wieder die volle Miete und klären etwaige Rückforderungen.
Fachbegriffe kurz erklärt.
- Mietminderung
- Herabsetzung der Miete kraft Gesetzes, solange ein Mangel die Tauglichkeit der Wohnung erheblich beeinträchtigt (§ 536 BGB).
- Mängelanzeige
- Mitteilung des Mieters an den Vermieter über einen Mangel; zu ihr ist der Mieter nach § 536c BGB verpflichtet.
- Zahlung unter Vorbehalt
- Zahlung der vollen Miete mit der Erklärung, die Rückforderung zu viel gezahlter Beträge offenzuhalten.
Häufige Fragen.
Nein. Die Miete mindert sich nach § 536 BGB von selbst, sobald ein erheblicher Mangel besteht. Sie müssen den Mangel aber anzeigen. Für die Zeit, in der der Vermieter mangels Anzeige nichts tun konnte, ist die Minderung ausgeschlossen.
Eine gesetzliche Tabelle gibt es nicht. Maßgeblich sind Art, Umfang und Dauer der Beeinträchtigung im Einzelfall. Urteile zu vergleichbaren Mängeln liefern nur Anhaltspunkte, deshalb empfiehlt sich eine vorsichtige Einschätzung.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs von der Bruttomiete, also der Grundmiete einschließlich der Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten.
Sie zahlen die volle Miete weiter, erklären aber, dass dies ohne Anerkennung einer Pflicht in dieser Höhe geschieht. So vermeiden Sie Rückstände und können zu viel gezahlte Miete später zurückfordern, wenn die Minderung feststeht.
Ja, wenn die Minderung unberechtigt oder zu hoch war und dadurch ein erheblicher Rückstand entsteht. Ab einem Rückstand von mehr als einer Monatsmiete über zwei aufeinanderfolgende Termine oder von zwei Monatsmieten insgesamt kommt eine fristlose Kündigung in Betracht.
Spätestens wenn der Vermieter den Mangel bestreitet, die Ursache umstritten ist oder eine Kündigung im Raum steht. Ein Mieterverein oder ein Anwalt für Mietrecht kann die Quote einschätzen und das weitere Vorgehen mit Ihnen abstimmen.
Mehr als eine Vorlage.
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Was daneben liegt.
- Vorlage
Reparaturanfrage an den Vermieter.
Ein Maintenance Request ist die schriftliche Meldung eines Mangels an den Vermieter oder die Hausverwaltung.
- Vorlage
Mietquittung.
Eine Mietquittung (Rent Receipt) bestätigt, dass der Vermieter eine Mietzahlung für einen bestimmten Zeitraum erhalten hat.
- Vorlage
Beschwerdeschreiben.
Ein Complaint Letter ist ein sachliches Beschwerdeschreiben an ein Unternehmen, das ein Produkt oder eine Dienstleistung beanstandet und eine konkrete Lösung verlangt.